文丨小白
地产行业自诞生以来，诸多维权事件层出不穷。作为中原首屈一指的人口城市郑州，地产维权已然成为常态。
先前的维权无外乎违规销售、虚假宣传、更改规划、延期交房等，但是近几年，随着全装修成品房日渐增多，市场上有关精装维权便接连不断爆发。
其实，比精装更坑爹的，还有绿化。今天我们就来聊聊你住的地方“绿化率”多少？
01
去不同的楼盘看房，在介绍园林绿化时有的置业顾问会提到“绿化率”，有的则可能会说“绿地率”比如：
A楼盘销售员：景观绿化是我们楼盘的一大卖点，整个小区的绿化率高达70%。
B楼盘销售员：我们楼盘绿地率40%，拥有超大中庭和丰富的园林景观。
不少购房者听了销售员的介绍往往只会对比70%和40%这两个数值，而忽略了“绿化率”和“绿地率”这两个听起来相似、实际含义却天差地远的用词，甚是还理解为这是销售员的口误，认为绿化率跟绿地率其实是一个意思。
现实中，A楼盘的园林绿化很有可能会比B楼盘差很多。一般来说，经常使用“绿化率”这个概念来宣传的楼盘，往往绿化水平有待考究。而那些敢于直接告诉客户“绿地率”的楼盘，其园林绿化反倒是说一不二。
“绿化率”是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据，法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率。而与“绿化率”相近的绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的比率，这又是两个不同的概念。
02
绿地率是指建设用地范围内各类绿地面积的总和占用地总面积的比例。作为衡量小区绿化水平的官方指标，绿地率计算规则十分严格。
以郑州市现行的住宅小区绿地面积计算基本原则为例：
各种类型的运动场地不计入配套绿地面积；独立旱喷、游泳池、消防水池、自然溪河等水体不计入配套绿地面积。
阳台绿化、嵌草砖铺装的广场、停车场不计入配套绿地面积；以容器形式种植的树木、植被不计入配套绿地面积；临时性绿化、无法持久保存的绿地不计入配套绿地面积；藤本植物、攀爬植物等独立垂直绿化，不计入配套绿地面积。
距建筑物外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不计入配套绿地面积；屋顶绿化在满足3项指标的条件下也只能按20%折算入绿地面积……
而楼盘宣传、楼书中常见的绿化率，在住宅规划、建设相关法规中并没有对应概念。有的开发商通常会拿用于量化城市绿化水平的“绿化覆盖率”当做“绿化率”进行宣传，但“绿化覆盖率”的计算规则要比“绿地率”要宽松得多。
绿化覆盖率是绿化植物垂直投影面积与建设项目用地面积的比率。也就是说，不仅长草的地方基本都能算进去，就连一棵大树下面的阴影区域，哪怕地面是水泥地，也都能算入绿化覆盖率。
一棵单植乔木，按绿地率来说只能计算一平米的绿地面积，如果按绿化覆盖率算其投影面积算，可能就有十几平米了。甚至其他很多不能计入绿地率或要打折计入绿地率的绿化面积，都可以%算入绿化覆盖率。
商品房宣传中的“绿化率”套用此类算法，显然在数字上会比较好看。所以有的楼盘就在绿地率指标很难看的情况下，造用一个没有严格量化标准的“绿化率”来混淆视听、迷惑购房者。
03
商品房规划备案、竣工综合验收中，绿地率是必备指标之一。也就是说，只要小区能通过竣工验收，就意味着开发商没有在最初规划的绿地率上缺斤短两。与此同时，小区绿地率具体是多少，开发商一般不会主动告知购房者，也不一定写入购房合同，需要购房者自己询问或到规划部门查询。
《郑州市城乡规划管理技术规定》第四部分第六条写道：居住项目绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。
众所周知，如果是价格标准，开发商都按高的来；如果是建筑标准，开发商往往会按低的来。所以郑州市大多数商品房，绿地率也仅仅是保证通过验收而已。
绿化率跟绿地率的区别就是，绿化率绝不会出现在合同里，也没有任何参考价值。即使置业顾问跟你说楼盘绿化率60%，可能实际上绿地率也就30%而已。
如果不幸碰到置业顾问跟你说楼盘绿地率60%，那他若不是刚入行没几天的菜鸟没搞清楚两者之间区别，就是存心使坏，故意把地面停车位上斑秃模样的杂草，化粪池井盖上长出的顽强生命给算成绿化面积等。
房子是大宗商品交易，偏偏置业顾问门槛是最低的，没经验的买家遇上不靠谱的销售员，一段悲剧就此上演。不靠谱的销售员通常有以下特征：要么只会在朋友圈复制房价涨涨涨的段子，要么就是偷换概念故意隐瞒或夸大指标。
看房时，沙盘上郁郁葱葱；交房时，小区里一地鸡毛，这也是很多有些开发商的习惯动作。
绿地率才是真汉子，绿化率就是耍流氓。对绿化在意的客户，一定要问清楚绿地率多少。在比较几个意向楼盘园林绿化时，也只有绿地率才是具有可比性的统一指标。同时景观做得如何、绿化水准高不高，还要看开发商的设计标准和成本投入。
绿地率和绿化率，仅一字之差，含义却大不一样。买房之前，你或许要弄清两者之间的区别，因为开发商口中的高绿化率，或许已经骗了你很多年。
绿化越多，开发商成本高，购房者为之付出的自然是高房价。实实在在的绿化还好，若是偷换概念夸大绿化卖溢价，最终被忽悠多花钱的还是客户。
赚钱都不容易，买套房，很可能是你前半生最大的一笔支出。即使不能改变什么，至少在买之前，也要弄清楚自己买到的东西究竟是个什么货色。
花钱也要花得愉快、花得值！最怕的是花了一大笔钱，很多闹心的事到了交房才知道，那就很不爽了！
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