很多人都有这样的疑惑。为什么两个楼盘项目距离很近,而其售价却相差很远呢?这里面存在着很多因素,我们今天聊聊这个话题
一、定价机制
目前市场流行的定价机制主要有这么几种:
1、、成本导向定价法。所谓的成本定价法就是按照项目实际成本加上一定的利润点加成之后形成的价格。比如测算成本为每平方一万元,开发商目标利润10%,那么定价就是元/平方,这种定价法也被成为主观定价法。
2、需求导向定价法。这个应用基本不多,除了一定单位定向开发之外,不太会应用到市场化项目中。
3、竞争导向定价法。这个是目前最为常用的,也是比较符合市场的,就是针对周边产品调研结果,形成一定价格竞争。
但是这种比较一定是在产品同质化或者说具有可比性的前提下进行的。题主所能感到的价格差异,也就是做了横向的市场比较而言的。
那么接下来,我们就主要围绕第三种竞争导向定价法来说明。
二、定价的步骤和定价原理。
不同的项目,由于其项目特征不一样,所以在定价的时候,会参考进来这些因素。还是以第三种竞争导向定价法来说,一般的竞争导向定价又可以分为几个过程:
第一步、初步估算项目定价。其实这个过程也是一种主观研判的价格,也是开发商的一个心理预期价格,但是注意,这里的价格往往并没有得到市场的验证,那么接下来就是我们的验证过程了。
第二步、市场调研,筛选可比楼盘。这个也是我们行业内常说的选择竞品,按照我们的产品、定位等找出和我们项目类似的楼盘,选择范围一步一步缩小,抓住主要的几个竞品即可。
第三步、针对竞品价格,给本项目打分。这个过程就要考虑到更多的因素了,比如地理位置、品牌知名度、开发规模、园林绿化、户型、配套、物业服务、形象展示等维度进行综合评比打分。
第四步,得出最终定价。这里的定价是按照第三步的打分来进行参照的,其实到此我们也只是做出了一个均价而已。
第五步、根据均价制作价格表。有了均价,那么我们按照项目的实际楼栋进行价格表制作。其实这个里面还有很多学问,比如楼层差、朝向差、楼栋差、户型差等等。
第六步,价格备案。形成价格表以后,肯定要向住建部门申请预售许可,那么这个时候,住建部门要对其申报备案价格进行一个审批,不过一般的备案申报价格都会高于或者等于其实际成交价格的。
三、为什么不同项目的定价有差异
不同的项目其定价有差异,即便是相邻很近的项目也不例外。那么为什么会有差异呢,无外乎我们刚才定价步骤第三步所说的几大要素。
1、地理位置。地理位置不同项目价值不同,虽然有的项目直线距离很近,甚至仅仅一条马路之隔,但是其价值也是不能划等号的。
2、品牌知名度。这个很好理解,其实就是品牌溢价能力,品牌越知名,其品牌溢价率越高。
3、开发规模。开发一栋楼和10栋楼的小区本身就不存在任何的可比性的。
4、园林绿化。园林绿化不同,其单方造价不同,入住后的感受也是大不一样的。
5、户型。这个可能是购房者最为关心的,户型不仅仅要具有功能性,舒适度也是参考的重点之一。
6、配套设施。公共配套是否齐全,将影响到以后入住后的生活便捷性的问题,我们常说的配套有学校、医疗、金融、购物等等。
7、物业服务。这一点作为首次购房的刚需来说,可能还感受不到,但是作为改善型客户会看得比较重。
最后我们来看看开头的具体问题。距离很近的楼盘有一平方一到三万不等,是谁定的价?有何依据?
我刚才说了开发商的定价机制和定价步骤,那么回到问题上来说,距离很近的楼盘,一平方一到三万不等,这个价格差异确实很大,为什么会出现这样的状况?从正常的逻辑推理上说,有以下几点原因:
第一、距离很近,说明地段相近,也就是说地理位置基本相似,那么价格差异可能就在其产品不同了。比如一万的是高层,三万的或许是叠拼别墅。所以我们不能仅仅看价格,一定要看产品,如果同样是高层,那么按照常理来说不会出现如此之大的价格差异了。
第二、还有一种可能就是项目属性不同。比如一万的是不是回迁安置房?或者小产权?或者共有产权房?可能会有限售的时间。而三万的是正常的商品房,可以随时买卖交易。
第三、如果产品相似,那么其品牌知名度、园林绿化、配套设施、物业服务或许是有着天壤之别的,我认为这种可能性极小。
第四、价格相差的楼盘其销售阶段不同。有的项目属于尾盘期,仅剩几套房子了,剩余房子的品相不好了,或者说只剩顶底了,那么做个低价促销也是有可能的。
而卖高价的楼盘属于正开盘的热卖项目,房源品质好,设计新颖,那么自然价格高。
四、结语:
一个楼盘的定价,是在深入调研的基础上用一定的科学公式算出来的,其肯定是产品性质不同或者直接说产品不同。
俗话说“买的不如卖的精”,三万的楼盘肯定比一万的楼盘好,这个“好”是各方面的,用肉眼观察不一定看得出来。
房子,也不存在物美价廉这一说。想住的舒服,必然要承担相应的价格,价格和价值相匹配,才是正常的。
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