上诉人(原审原告):深圳市XX物业管理集团有限公司
法定代表人：李某，执行董事
被上诉人(原审被告):詹某
上诉人深圳市XX物业管理集团有限公司(以下简称XX物业公司)因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院()深福法民三初字第号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一、事实与理由
原审法院查明：年2月10日，X物业公司与深圳市福田区XX花园业主委员会(以下简称XX业委会)签订《物业服务委托合同》,约定XX物业公司为XX花园提供物业服务，期限三年；
X花园为纯住宅小区，XX物业公司的义务主要包括：负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由XX物业公司组织实施；对违反物业管理法规政策及《业主公约》的行为进行妥善处理，但不得采取停水停电等严重影响生活的措施对待涉嫌有过错的业主；
积极配合政府部门统一采取的有利于维护本小区业主公共权益行动,如“拆违建”行动,“请无”行动等,保证本小区的纯住宅功能,合同期内小区内不得增加新的违法建筑；应竭尽所能为业委会解决小区历史遗留问题提供一切可能的帮助和支持；按物业管理有关条例的视定,经合法程序使用本体维修基金；
对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改建完善配套项目,须制定完善方案并报业委会同意,如需政府有关部门批准的项目,应得到政府有关部门批准后方可实施；
建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；采取有效措施保护小区内业主人身和财产的安全、完整和不受损害,如业主及非业主使用人的人身、财产受到损害,XX物业公司须提供相关证据证明其已经采取有效措施竭尽所能地履行其职责。
合同约定物业管理收费标准为小高层1.元/月/平方米,高层为2.50元/月/平方米,本体维修基金按0.25元/月/平方米向业主或物业使用人收取,上述物业管理服务费收费标准在3年合同期内不变。该合同并将《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)级》作为附件,该附件对物业管理服务的内容与标准进行了细化明确,对基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、报结、绿化养护管理等方面作出了明确要求。
上述合同届满到期后,经过一系列投票活动,年9月2日,就选聘物业管理单位问题,XX业委会发出《关于XX花园业主大会表决结果的公告》公告业主大会表决结果为“同意授权业委会重新启动招投标程序”。
年1月8日,X业委会在《深圳特区报》刊登了《XX花园物业服务招标公告》。年2月23日,X业委会选定深圳市X物业管理有限公司(以下简称XX物业)为中标单位,并于同年3月2日与其签订了物业服务合同。
年2月8日,X花园业主易继清以XX业委会为被告向原审法院起诉,要求撤销XX业委会组织召开业主大会作出的“同意授权业委会重新启动招投标程序”的决定,原审法院予以立案受理,案号为()深福法民三初字第号。
在该案审理过程中,原审法院作出“关于暂时中止招标活动的通知”,要求XX业委会在收到通知后立即停止中止招标活动,但X业委会未履行上述通知而要求XX物业于年3月16日接管,导致当日XX花园现有的物业公司即本案XX物业公司的人员与XX物业人员对峙,据此,原审法院于年3月16日作出()深福法民三初字第号民事裁定书裁定:
在该案审理期间XX业委会应维持XX花园物业管理现状,由本案XX物业公司继续对XX花园进行物业管理。就()深福法民三初字第号案,原审法院于年7月15作出民事判决书,判决撤销X业委会组织召开业主大会作出“同意授权业委会重新启动招投标程序”的决定。XX业委会就该一审判决提起上诉。经审理深圳市中级人民法院作出()深中法民五终字第号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。
在上述案件审理期间及审理之后,XX花园一直实际由XX物业公司进行物业管理至今。另查,XX业委会最近一届任期已届满,目前没有成立新一届的业委会。
又查,詹某系X花园XX业主,按房屋建筑面积.63平方米交纳物业管理费和本体维修基金。因詹某认为XX物业公司未履行物业管理职责,就年9月1日至年8月31日期间的物业管理费、水费、排水费、垃圾处理费、专项维修基金,詹某未予交纳。
庭审时,詹某明确表示，除物业管理费以外,对xX物业公司主张的水费、排水费、垃圾处理费、专项维修基金的金额无异议。
经原审法院对X物业公司所主张的经詹某认可的各项费用进行核算,就年9月1日至年8月31日期间,除物业管理费外,詹某应交纳的各项费用金额为:水费.50元、排水费.80元、垃圾处理费元、专项维修基金.84元,但XX物业公司主张水费为.95元、排水费为.94元,这两项费用金额没有超出原审法院认定的金额,原审法院予以照准,即最后认定唐某应交纳的各项费用金糖为:水费.95元,排水费.94元、垃圾处理费元,专项维修基金.84元。
另,根据詹某的调查取证申请,原审法院于年6月30日派员到XX花园进行实地调查并拍摄了现场照片,调查结果发现:
1、小区供车辆和行人进出的门口虽有保安,但对往来人员不会核对身份,门禁没有实际使用,可随意进出；
2、小区内楼房门禁没有实际使用,可随意进出；
3、有个别楼房的一楼墙面渗水严重；
4、小区雨棚破损严重,基本无法使用,且存在重大安全隐患；
5.车辆随意停放,通过查看监控,发现地库出口有车辆阻碍正常驶出；
6、小区内大部分住宅楼的一楼被改造成商铺或公司使用,并将附近的公用绿化部分用围栏圈为私用、部分一楼还在改造施工中;
7、存在楼顶加盖现象；
8、小区内建筑垃极随意堆放；
9、地下车库的部分房间被改造成物业员工宿舍,地下车库通往住宅楼的大门门禁没有实际使用,可随意进出；
10、在小区内及地下车库调查期间,未见保安巡视;
11、有个别监控摄像头无法正常使用；
12、通过查看监控记录,专供行人进出的小区门口虽有保安值班,但存在经常不在岗XK物业公司诉讼请求:詹某支付年9月1日至年8月31日期间的物业管理费.84元、水费.85元、排水费.25元、垃圾处理费元、专项维修基金.68元、滞纳金.43元,共计.05元,并由詹某承担本案诉讼费用。
庭审时,XX物业公司明确将其主张的各项费用的起算日期年9月1日变更为年9月1日,即撤回对年9月1日至年8月31日期间的各项费用的主张,明确主张的是年9月1日至年8月31日期间的上述各项费用:庭后,XX物业公司明确其主张的年9月1日至年8月31日期间的上述各项费用金额为物业管理费92元、水费.95元、排水费.94元、垃圾处理费元、专项维修基金.84元、滞纳金.15元。
原审法院认为:虽然XX业委会与XX物业公司签订的物业服务合同约定的服务期限已经届满,但,之后就续聘XX物业公司还是另聘物业管理公司的事宜进行投票的过程中,由于对XX业委会组织召开业主大会作出的“同意投权业委会重新启动招投标程序”的决定存在争议而引起业主与业委会之间的诉讼纠纷,在该案审理期间,法院已裁定要求业委会保持物业管理现状,由X物业公司继续对X花园实施物业管理；
在该案经两级法院审结后,也没有正据显示业委会在该案审结后曾明确通知过XX物业公司要求其退出X花园并移交相关物业和资料、财务,而XX物业公司也实际一直在X花园进行物业管理,故,原审法院认定X物业公司与詹某之间继续存在物业服务合同关对于年9月1日至年8月31日期间产生的水费.95元排水费.94元、垃圾处理费元,已由X物业公司代为向有关部门交纳,故詹某应向XX物业公司支付。
对于年9月1日至年8月31日期间的专项维修基金.84元,由于专项维修基金的缴纳是业主的法定义务,X物业公司作为物业管理人有权代为催收,故对于XX物业公司主张詹某支付上述专项维修基金,原审法院予以支持。
关于物业管理费,一方面,物业服务具有公共性、垄断性的特点,XX物业公司实际对XX花园进行了物业管理,詹某作为小区业主,即使对XX物业公司提供的物业管理服务质量存有异议,但考虑到全体业主及整个小区的公共利益,詹某仍应向X物业公司支付物业管理费；
但另一方面,物业管理费系XX物业公司对小区提供物业管理服务而获取的对价,物业服务合同对XX物业公司应提供的服务内容及质量已作出了明确约定,XX物业公司应依照合同约定来履行其物业服务职责,而从原审法院现场调查情况看,XX物业公司提供的物业服务内容和质量确实存在较大瑕疵,与合同约定的服务内容和质量要求差距甚远,根据公平原则,作为服务对价而由X物业公司收取的物业管理费应相应地予以调整,因此,原审法院根据合同对物业管理服务的要求以及XX小区的实际管理现状,酌情将年9月1日至年8月31日期间xX物业公司有权收取的物业管理费标准降低为按1.0元/月/平方米收取,即詹某在此期间应支付的物业管理费为.12元(.63平方米×1.0元/月/平方米×24个月),对XX物业公司主张的超出部分,原审法院不予支持；
虽詹某有继续支付物业管理费的义务,但不影响詹某相关权利的行使若詹某认为因XX物业公司未依约履行物业管理职责而遭受财产或人身损失可另行向X物业公司主张权利此外,对于X物业公司主张的上述费用的滞纳金,原审法院认为,詹某未按时交纳上述费用系因XX物业公司的合同服务期限届满后出现投票、物业公司选聘、招标等纠纷以及XX物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵等非詹某主观可控的原因而导致,同时,由于上述费用系捆绑支付,而詹某对其中物业管理费交纳存有合理的质疑理由从而导致所有费用未及时交纳,故x物业公司要求詹某支付滞纳金,依据不足,原审法院不予支持。
综上,原审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:
一、詹某应于判决生效之日起10日内向xX物业公司深圳市XX物业管理集团有限公司支付年9月1日至年8月31日期间的水费.95元、排水费.94元垃圾处理费元、专项维修基金.84元；
二、詹某应于判决生效之日起10日内向深圳市X物业管理集团有限公司支付年9月1日至年8月31日期间的物业管理费.12元;
三、驳回深圳市XX物业管理集团有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息,案件受理费元(已由XX物业公司预交）由XX物业公司负担元,詹某负担元。
XX物业公司不服原审判决,向本院提起上诉,请求判令:
撤销原审判决第二、三项,依法改判詹某向X物业公司支付年9月至年8月31日物业管理费84元,滞纳金.43元；一、二审诉讼费用由詹某承担。事实与理由:一、一审法院事实认定错误。(一)一审判决降低物业收费计价标准,违反了法定定价方式。
1.年10月前,深圳物业管理服务收费实行政府控制价,住宅物业执行政府指导价。根据广东省深圳市物价局、广东省深圳市国土资源和房产管理局关于印发《深圳市物业管理服务收费管理规定》的通知“业主与物业管理企业应当根据市价格主管部门和市物业管理行政主管部门公布的指导标准在物业管理服务合同中约定收费标准物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案”。XX物业公司与XX业委会在年签订《物业服务委托合同》后,向福田区住房和建设局办理了备案手续:项目合同号:012。
2.物业服务收费执行政府指导价,有明确的法定服务标准和条件年10月前的《深圳市住宅物业管理收费指导标准》将(高层商住楼、住宅楼)物业服务等级分为四级,每一级“收费标准”对应不同“具备条件”,包括:清洁卫生管理、除“四害”消杀服务、绿化日常维护管理、治安防范、公共设施、设备的日常维护管理、负责公共场所(地)道路、机电设备、消防设施的日常维修养护,公共排水、排污系统及化粪池等的清疏、维修公共水电费及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、物业服务企业固定资产折旧等。物业收费的用途是为满足全体业主的上述需要。如果判决降低个体业主物业收费标准,将直接导致上述服务内容无法全部提供,损害的是全体业主的利益。
3.一审法院越权行使属于行政职权的价格监督“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作”,原审法院无权行使属于行政职权范围内的“物业收费监督”,更无权以“较大服务瑕”为由“酌情将年9月1日至年8月31日期间原告有权收取的物业管理费标准降低为按1.0元/月/平方米收取”。
(二)一审法院越权行使属于当事人意思自治范围内的价格变更权。
在符合法定收费标准范围内,物业收费定价属于当事人意思自治事项。一审法院非经法定事由变更合同价格违法。当事人合同签订后变更合同分为三种情形:法定变更、裁判变更和协议变更。(1)在起诉前XX业主委员会未向XX物业公司提出过变更物业服务收费价格,本案不存在协议变更。
(2)物业服务合同经过价格主管机关备案,不存在因违反强制性或者禁止性规定的法定变更。
(3)X业主委员会如认为涉案物业收费有合同法第五十四条规定情形的,可在除斥期间内主张,进行裁判变更。在物业服务合同中,合同当事人是业主委员会与物业服务企业,而不是单个业主,业主无权缔结物业服务合同,更无权向物业服务企业提出变更合同条款。更何况,詹某在本案答辩、庭审中,没有提出降低物业管理费标准的答辩意见或者反诉主张,一审法院主动对涉案物业收费标准进行审查、并强行变更当事人的权利义务,干涉了属于当事人意思自治范围内的事项,该变更没有合法依据。
(三)一审判决支持詹某诉讼时效抗辩,以及免除詹某交纳滞纳金错误。“詹某对物业管理费交纳存有合理质疑从而导致所有费用未能及时缴纳”不是法定或者约定免除责任的合法事由,一审法院据此免除詹某应当交纳滞纳金以及支持诉讼时效抗辩没有合法依据。
一审法院认定XX物业公司与詹某之间继续存在物业服务合同关系,X物业公司已经实施物业管理,有权收取物业费。业主应自房屋交付之日起支付物业服务费,该法定义务不以X物业公司提示交费为前提。詹某在明知未解除物业服务合同,Xx物业公司持续提供物业服务的情况下,应当按《物业服务合同》约定履行支付物业费的义务,因此,不适用诉讼时效的抗辩。即使个别业主对物业服务、对交纳物业管理费有质疑,其有能力、有条件、也有充分时间按照正常途径与X物业公司展开沟通协商,甚至可以向“物业所在地价格主管部门申请协商调解”但是,个别业主这些诉求、主张不是缓交或者免交物业费的合法依据。在物业收费被合法变更前,业主仍应当按照现有收费标准交纳物业费。一审法院一方面承认X物业公司有权实施物业管理、收取物业费,另一方面又以“合理的质疑”为由免除詹某应当按时交纳物业费并应交纳滞纳金,这种认定前后矛盾。“合理的怀疑”不是法定或者约定免责事由,一审法院的裁决没有合法依据。二、一审法院适用法律错误。
(一)本案不应根据“公平原则”降低物业管理费收费标准。首先,在合同法律关系,“重大服务瑕疵”不是依据合同法第五条公平原则变更合同条款的法定事由。其次,民法通则和侵权责任法中规定的公平原则,不是基于过错责任。而在本案物业服务合同纷判决中,一审法院认定“物业服务内容和质量确实存在较大瑕疵”为由“酌情”降低物业服务收费标准,显然是认为XX物业公司存在过错。因此,基于过错适用公平原则,是适用法律错误。
(二)物业服务企业违反物业服务合同承担责任的方式,不包括降低物业服务收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担的责任形式“停止侵害、排除幼碍、恢返还收益、继续履行、救措施、赔偿损失”,不包括降低物业服务收费标准。
综上,本案中物业服务收费价格,是XX业主委员会与XX物业公司在政府指导价范围内,通过协商制定的。詹某无权以单个业主身份在诉讼中主张变更物业服务收费。更何况在詹某未提出降低或者减少物业服务收费计费标准的前提下,原审法院以“确实存在较大瑕疵”为由错误适用公平原则主动降低物业收费标准没有合法依据,依法应当子以纠正詹某答辩称:
一、原审法院认定事实清楚,证据充分,应予以锥持。
(一)审法院降低年9月1日至年8月31日物业收费计价标准,并未违反法定定价方式。
物业管理服务收费应当遵循合法、公开及费用与服务水平相适应的原则。根据深价联字(018号文件《关于发布《深圳市物业管理服务收费管理规定》的通知》,确实如Xx物业公司上诉状所述:“住宅物业的物业管理服务收费实行政府指导价。业主与物业管理企业应当根据市价格主管部门和市物业管理行政主管部门公布的指导标准在物业管理服务合同中约定收费标准”,但该《通知》中第四条明确规定:“物业管理服务收费应当遵循合法、公开及费用与服务水平相适应的原则。”根据该《通知》第十条规定:“物业管理企业应提供下列基本服务项目:(一)清洁卫生。做好公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁,做好除“四害”消杀服务工作。
(二)公共秩序维护。协助有关部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序,实行24小时值班、巡逻。
(三)园林绿地养护。对公共园林绿地的花、木草进行定期修剪、施肥,保持绿化物生长良好;按照管理服务合同和服务公约规定对其他园林设施进行日常养护。
(四)物业共用部位、共用设施、设备日常维护。做好共用部位、场地及设施、设备的日常维修养护。
(五)物业管理法律法规规定的其他服务项目以及根据物业管理服务合同约定的其他服务项目。”而经一审法院查明,XX物业公司在实际管理XX花园小区时,并未提供以上服务,且存在各种安全隐患,还有私自改造、建筑垃圾随处堆放的等问题,如果继续按照2.5元/平方米/月的计算标准计算物业费,则明显违反该《通知》中的“物业管理服务收费应当遵循合法、公开及费用与服务水平相适应的原则。”一审法院将XX物业公司请求的年9月1日至年8月31日期间的物业管理费收费标准根据X物业公司在此期间所实际提供的服务进行调整,完全符合该原则。
2.X物业公司的物业服务收费标准,并不符合政府指导价,一审法院降低年9月1日至年8月31日物业收费计价标准,符合法律规定。根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准(高层)》的收费指导标准,该《标准》将物业服务等级分为了五级,每一级“收费标准”对应不同的“具备条件”,其中,每级的“具备条件更是分了“不同的分级服务要求”,且在每一级的备注中均注明“分级服务要求有一至两条达不到标准的,收费标准适应下调”。X物业公司所提供的服务内容均并未达到各个项目中的最低收费级别的标准,因此,一审法院降低物业收费计价标准,符合法律规定。
3.一审法院并未越权行使属于行政职权的价格监督。价格监督是指“对价格形成、运行、调控以及所有与价格活动有关的行为进行监察,考虑其是否符合价格法规、政策、价格调控目标以及体现其目标要求的措施”。一审法院之所以酌情将年9月1日至年8月31日的物业管理费标准降低,是因为XX物业公司在此期间所提供的服务内容无法与该收费标准相匹配所导致,而并非因为该物业费计算标准违反法律规定,这是法官行使自由裁量权的表现,行使的并非属于行政职权的价格监督职权。
(二)一审法院并未越权行使属于当事人的价格变更权、也无修改合同内容。X业委会与XX物业公司签订的《物业服务委托合同》于年2月10日签订,于年2月11日到期,合同到期之后双方并未就物业费计算标准达成一致意见。而本案中,一审根据X物业公司实际所提供的服务调整的是年9月1日至年8月31日的物业收费标准,双方既然并未就年2月11日之后的物业费计算标准达成一致意见,那么便不存在一审法院侵犯其价格变更权之说。因此,X物业公司的该条上诉理由并不成立。
(三)一审法院依法判决支持詹某的诉讼时效抗辩,以及不支持XX物业公司关于滞纳金的请求于法合理。
1、一审法院依法判决支持詹某的诉讼时效抗辩于法合理。(1)首先,依据民法总则第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的除外”,X物业公司无法提供证据证明其诉讼时效有中断、中止或延长的情况,一审法院支持XX物业公司的诉讼时效抗辩,于法合理,(2)其次,在一审庭审过程中,X物业公司于庭审时自行明确将其主张的各项费用的起算日期年8月1日变更为年9月1日,应视为自动放弃对1年8月1日之前的相应的诉讼权利。
2、一审法院依法判决不支持X物业公司关于滑纳金的请求并不违反法律规定。如前所述,物业公司与X业委会所签订的《物业服务委托合同》已经到期,且XX物业公司并未就物业费、滞纳金等问题与XX业委会或X小区业主达成一致意见,则不应计算相应的滞纳金。且就算xx物业公司根据已到期的《物业服务委托合同》向法院提出滞纳金的请求,法院不子支持也是符合法律规定的。
(1)X物业公司不依约履行义务,系违约在先,根据合同法第六十七条规定,“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”,X物业公司无法提供先前协商好的服务内容,违约在先,詹某因此拒绝支付物业管理费是在行使法律赋予的权利。XX物业公司主张的物业管理费滞纳金与物业管理费系捆绑支付,詹某是因XX物业公司违约而行使自身的权力,不应产生滞纳金;
(2)物业管理条例第四十条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。上述法律、法规表明,物业服务收费应与服务质量、水平相适应;物业服务管理质量差、未能达到应有的服务标准,应承担相应的违约责任。一审法院判决不支持其滞纳金请求,实际上体现了让物业公司承担相应的违约责任的法律规定。
二、一审适用法律正确,程序合法,上诉人的上诉理由不能成立。一审在判决中适用了《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定是正确的。詹某虽然应当支付相应的费用,但在XX物业公司无法提供相应的物业服务的前提下,詹某维护自身权利是正当的,一审法院在法律适用上并无不当。
(一)公平原则贯穿民法始终,一审法院并非仅仅因XX物业公司有过错而降低其支持的物业管理计算标准,还因为XX物业公司所提供的服务无法与原合同计算标准相匹配,因此酌情将X物业公司有权收取的物业管理费计算标准调整为与其实际提供的物业服务相适宜的标准。
(二)X物业公司上诉状所述的“企业承担责任形式”的全文为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”
XX物业公司在上诉状中以偏概全,偷换概念,把企业承担的责任形式定义为仅有“停止侵害、排除妨碍、恢复原状、返还受益、继续履行、采取补救措施、赔偿损失”,属于对法律的不完全理解。法院基于公平原则将年9月至年8月31日的物业服务收费标准降低为1元/月/平方米以让其收费标准与XX物业公司所实际提供的服务的价值匹配,并无不当。
一审法院的做法符合法律规定,并不存在X物业公司所陈述的问题,且詹某认为:XX花园业主委员会与XX物业公司签订的《物业服务委托合同》已于年2月11日到期,XX物业公司在合同到期后也并未与XX花园业委会或小区业主签订新的物业服务合同,根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同,但业主事实上已接受了物业服务,物业服务企业请求业主支付相应的物业费的,可予支持。
双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的,可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费”,一审法院根据XX物业公司的服务项目和质量调整物业费计算标准,并无不当。
二、就算该份合同缠续有效,XX物业公司违约在先,并未根据合同履行自身义务,也无权要求詹某根据合同支付合同约定的物业管理费,在一审中提交的物业服务委托合同中不仅约定了X物业公司委托詹某管理的事项,还约定了:
1、每季度拨付次甲方互动经费0元(第六条第七款)；
2、乙方承诺在本合同的第一年度内提供万元的经营周转资金(即乙方对本小区的垫付款)用于小区硬件设施改造投资”(第八条第三款)；
3、“乙方的万元垫付款中的50万元须在双方协商确定了监管及使用方法后14天内打入由甲方监管的银行账户,其余万元在6个月内打入该监管账号”(第八条第四款)。前X花园业主委员会之所以会与XX物业公司签订2.5元/平方米/月的高昂的管理服务计算标准的合同,也是因为XX物业公司承诺垫付万元用于小区建设,但以上合同约定的服务及给付义务甲方均未按照合同履行。XX物业公司违约在先,无权要求詹某按合同履行高昂的物业管理费的给付义务。
三、一审法院做了大量的调查工作,不仅通过电话与社区陈警官联系,了解小区的现状,还派人前往小区进行实际调查,调查该小区的物业管理情况,了解XX物业公司所提供的物业服务并且现场拍取了照片,认定事实清楚,证据充分。综上，审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法。XX物业公司的上诉理由不能成立,恳请二审法院驳回XX物业公司的诉讼请求,依法维持原判。
二、二审判决
二审查明:原审查明的事实属实,本院予以确认。
本院认为,本案为物业服务合同纠纷案件。根据X物业公司的上诉内容,本案的争议焦点为一审法院调整物业管理费的收费标准是否有法律依据,本院认为,根据生效的民事裁定书,XX物业公司在()深福法民三初字第号案件审理期间继续对涉案小区进行物业管理。在()深福法民三初字第号案件终审审理完毕后,涉案小区并未启动更换物业管理服务金业的工作,XX物业公司也一直实际对涉案小区进行物业管理,因此,XX物业公司与詹某之间的权利义务关系,仍然参照XX物业公司与原业主委员会之间签订的物业服务合同内容确定,双物业公司主张按照原合同约定的2.5元/平方米/月主张物业服务费用,有相应的合同依据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
从司法解释的以上规定可以看出,如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主要求物业服务企业承担违约责任的方式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失,即如果物业服务企业没有履行自己的服务义务,业主可以要求其继续履行、采取补救措施、或者在委托其他企业完成本该由物业服务企业完成的义务后要求物业服务企业承担有关费用等赔偿损失措施,但司法解释没有赋予人民法院调整物业服务企业收费标准的权利。
物业收费标准是物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同确定的,是当事人的意思自治内容,如果合同当事人认为签订的物业服务合同需要变更,也应依照相应的程序通过协商或者诉讼的方式来解决,在当事人没有就此提起诉讼之前,该内容属于当事人的意思自治,人民法院没有调整的权利。原审对当事人合同约定的价格予以调整,没有法律依据,应予以纠正。
詹某应按照合同约定的2.5元/平方米/月支付年9月1日至年8月31日期间的物业管理算,角某应支付的物业管理费为280元(.63平方米×2.5元/月/甲方米×24个月),对于x物业公司主张超出的部分,本院不予支持,x物业公司一审诉请詹某支付物业管理贵的期间为年9月1日至年8月31日,二审上诉请求支村物业管理费的期间为年9月1日至年8月31日,其上诉请求中,超出一审诉请部分,违反二审终审原则,本院二审不作处理。
XX物业公司可另寻法律途径解决。物业服务合同没有滞纳金的约定,因此,X物业公司该项请求没有事实依据,木院不予支持。当然,本院纠正一审的该项内容不是对X物业公司对涉案小区物业管理内容的肯定,一审已经查明XX物业公司在履约过程中存在诸多问题,有关权利人可依照司法解释的规定主张自己的至于XX物业公司上诉所称的诉讼时效问题,本院认为,X物业公司在一审当庭将诉讼请求变更为年9月1日至年8月31日期间的物业管理费,由于XX物业公司一审起诉的时间是年9月1日,因此,本案不涉及到诉讼时效问题,XX物业公司的该项上诉理由不成立,本院予以驳回。
综上,XX物业公司的上诉理由部分成立,本院予以支持。原审适用法律有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款第六十条,《物业管理条例》第七条、第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院()深福法民三初字第号民事判决第一项
二、撤销深圳市福田区人民法院()深福法民三初字第号民事判决第三项
三、变更深圳市福田区人民法院()深福法民三初字第号民事判决第二项为“詹某应于判决生效之日起10日内向深圳市X物业管理集团有限公司支付年9月1日至年8月31日期间的物业管理费7.80
四、驳回深圳市X物业管理集团有限公司的其它诉讼请求如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则应当依照(中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费共计.78元,由深圳市XX物业管理集团有限公司负担元,詹某负担.78元
本判决为终审判决。
三、建议
一、《华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同,自成立时生效法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为合同当事人物业公司和小区业主应当遵循诚实信用原则,按照合同约定,履行合同约定义务。
二、《物业管理体条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。物业公司在为所在项目提供了长期动态平衡的物业服务后,小区业主应当积极去缴纳物业费用,即积极履行合同约定义务,以免产生不必要的违约责任。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
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